Begini hitungan KPR Rp600 juta di BTN. Ternyata bisa hemat -+ Rp165 juta
Cicilan awalnya cuma Rp3.253.000. Tapi kalau dibayar sampai lunas sesuai tenor, total yang keluar Rp1,37 miliar. Dengan Pembayaran Ekstra rutin, lunas 18 tahun 4 bulan.
Robit · 5 November 2026 · 4 menit bacaKPR Rp600 juta di BTN, tenor 20 tahun. Cicilan awalnya cuma Rp3.253.000 per bulan.
Kelihatan ringan, kan?
Tapi coba kita hitung sampai lunas. Ternyata ceritanya jauh berbeda.
Data KPR di studi kasus ini
Skema bunga: 2,65% bulan ke-1–36, 5,65% bulan ke-37–48, 8,65% bulan ke-49–60, 12,99% bulan ke-61–240.
Skema bunganya berjenjang: 2,65% tahun ke-1–3, lalu 5,65% tahun ke-4, 8,65% tahun ke-5, dan 12,99% tahun ke-6–20. Angka 12,99% di sini adalah perkiraan bunga setelah masa promo, bukan angka pasti dari bank.
Satu hal yang perlu kamu tahu: BTN menghitung cicilan dengan anuitas tahunan. Bunganya dihitung dari sisa Pinjaman Pokok di awal tahun, dan cicilannya dibulatkan ke Rp100. Makanya angkanya bisa sedikit beda dengan kalkulator bank lain.
Cicilan naik setiap kali bunga berubah
| Bulan ke- | Bunga | Cicilan / bulan | Jumlah bulan | Total |
|---|---|---|---|---|
| 1–36 | 2,65% | Rp3.253.000 | 36 | Rp117.108.000 |
| 37–48 | 5,65% | Rp4.100.200 | 12 | Rp49.202.400 |
| 49–60 | 8,65% | Rp4.997.000 | 12 | Rp59.964.000 |
| 61–239 | 12,99% | Rp6.360.600 | 179 | Rp1.138.547.400 |
| 240–240 | 12,99% | Rp6.343.180 | 1 | Rp6.343.180 |
| Total sesuai tenor | Rp1.371.164.980 | |||
Dari Rp3.253.000 di 3 tahun pertama, cicilan naik jadi Rp6.360.600 mulai tahun ke-6. Hampir dua kali lipat.
Dan yang sering gak disadari: di tahun ke-6, cuma sekitar 16% dari angsuran setahun yang mengurangi Pinjaman Pokok. Sisanya untuk bayar bunga.
Kalau dibayar sesuai tenor, total yang keluar segini
| Tahun | Bunga | Total angsuran | Pokok | Bunga (Rp) | Sisa pinjaman | % pokok |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2,65% | Rp39.036.000 | Rp23.136.000 | Rp15.900.000 | Rp576.864.000 | 59,3% |
| 2 | 2,65% | Rp39.036.000 | Rp23.749.104 | Rp15.286.896 | Rp553.114.896 | 60,8% |
| 3 | 2,65% | Rp39.036.000 | Rp24.378.455 | Rp14.657.545 | Rp528.736.441 | 62,5% |
| 4 | 5,65% | Rp49.202.400 | Rp19.328.791 | Rp29.873.609 | Rp509.407.650 | 39,3% |
| 5 | 8,65% | Rp59.964.000 | Rp15.900.238 | Rp44.063.762 | Rp493.507.411 | 26,5% |
| 6 | 12,99% | Rp76.327.200 | Rp12.220.587 | Rp64.106.613 | Rp481.286.824 | 16% |
| Tahun ke-7 sampai 20: ada di laporan analisis lengkap | ||||||
| Total sampai lunas | Rp1.371.164.980 | Rp600.000.000 | Rp771.164.980 | Rp0 | ||
Estimasi total yang dikeluarkan Rp1.371.164.980. Untuk bayar bunga selama 20 tahun sebesar Rp771.164.980. Kenaikannya 128,53% dari jumlah pinjaman.
Simulasi tadi tanpa ada Pembayaran Ekstra sama sekali. Kalo mau lunas lebih cepat, hitungannya seperti apa?
Siapkan Rp5,5 juta per bulan, termasuk cicilan
Caranya sederhana. Setiap bulan siapkan Rp5.500.000 untuk KPR. Sebagian untuk bayar cicilan, sisanya ditabung. Setahun sekali, tabungan itu dipakai untuk Pembayaran Ekstra, yang langsung mengurangi sisa Pinjaman Pokok.
Setelah Pembayaran Ekstra, pilih opsi kurangi cicilan (bukan kurangi tenor). Fokusnya di sisa pinjaman, bukan di sisa tenor. Ketika sisa Pinjaman Pokok sudah Rp0, KPR-nya lunas, walaupun tenornya masih panjang.
Contohnya Pembayaran Ekstra pertama di Mei 2027: bayar ekstra Rp23.400.000, kena penalti Rp3.510.000. Sisa Pinjaman Pokok turun dari Rp576.864.000 jadi Rp553.464.000, dan cicilan berikutnya turun jadi Rp3.121.000.
| Waktu | Pembayaran Ekstra | Penalti | Sisa sebelum | Sisa sesudah | Cicilan berikutnya |
|---|---|---|---|---|---|
| Mei 2027 | Rp23.400.000 | Rp3.510.000 | Rp576.864.000 | Rp553.464.000 | Rp3.121.000 |
| Mei 2028 | Rp24.800.000 | Rp3.720.000 | Rp530.678.796 | Rp505.878.796 | Rp2.975.200 |
| 8 Pembayaran Ekstra berikutnya sampai lunas September 2044: ada di laporan analisis lengkap | |||||
Mau lihat seberapa jauh bedanya?
| Sesuai tenor | Dengan Pembayaran Ekstra | |
|---|---|---|
| Lunas | Mei 2046 | September 2044 |
| Lama | 20 tahun | 18 tahun 4 bulan |
| Total bunga | Rp771.164.980 | Rp579.681.505 |
| Total penalti | Rp0 | Rp26.367.995 |
| Total dibayar | Rp1.371.164.980 | Rp1.206.049.500 |
| Kenaikan dari pinjaman | 128,53% | 101,01% |
| Bisa menghemat -+ | Rp165.115.480 |
Dengan Pembayaran Ekstra rutin, KPR 20 tahun lunas di September 2044, dari jadwal awal Mei 2046. Total yang dikeluarkan Rp1.206.049.500, sudah termasuk penalti. Bahkan bisa menghemat -+ Rp165.115.480. Kenaikannya hanya 101,01% dari jumlah pinjaman.
Ini simulasi. Angka pastinya tetap dihitung oleh bank.
Mau dihitungin juga KPR-mu? Hitungan saya tentu lebih lengkap dari ini: per bulan sampai lunas, beberapa target lunas, dan perbandingan kalau mau pindah bank. Cek biayanya di halaman Jasa analisis.
Mau dihitungin juga KPR-mu?
Per bulan sampai lunas, beberapa target lunas, dan perbandingan bank. Hasilnya PDF 30–80 halaman.