KPR Rp1 miliar 25 tahun. Siapkan Rp10 juta per bulan, bisa hemat -+ Rp976 juta
Cicilan awalnya Rp5,1 juta. Tapi setelah masa fixed habis, cicilan hampir dua kali lipat, dan total yang keluar sampai lunas Rp2,81 miliar. Dengan Pembayaran Ekstra rutin, lunas 15 tahun 4 bulan.
Robit · 12 November 2026 · 4 menit bacaKPR Rp1 miliar, tenor 25 tahun. Bunga fixed 3,75% selama 3 tahun, lalu floating. Cicilan awalnya Rp5.141.312 per bulan.
Kelihatan masih masuk akal, kan?
Tapi coba kita hitung sampai lunas. Ternyata ceritanya jauh berbeda.
Data KPR di studi kasus ini
Skema bunga: 3,75% bulan ke-1–36, 12% bulan ke-37–300.
Angka 12% di sini adalah perkiraan bunga floating setelah masa fixed habis, bukan angka pasti dari bank mana pun. Bunga floating bisa naik atau turun mengikuti bank.
Begitu masa fixed habis, cicilan hampir dua kali lipat
| Bulan ke- | Bunga | Cicilan / bulan | Jumlah bulan | Total |
|---|---|---|---|---|
| 1–36 | 3,75% | Rp5.141.312 | 36 | Rp185.087.232 |
| 37–300 | 12% | Rp9.952.593 | 264 | Rp2.627.484.451 |
| Total sesuai tenor | Rp2.812.571.683 | |||
Dari Rp5.141.312 di 3 tahun pertama, cicilan naik jadi Rp9.952.593 mulai bulan ke-37. Naiknya hampir Rp4,8 juta per bulan.
Dan yang sering gak disadari: di tahun ke-4, cuma sekitar 7,64% dari angsuran setahun yang mengurangi Pinjaman Pokok. Sisanya untuk bayar bunga.
Kalau dibayar sesuai tenor, total yang keluar segini
| Tahun | Bunga | Total angsuran | Pokok | Bunga (Rp) | Sisa pinjaman | % pokok |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 3,75% | Rp61.695.744 | Rp24.615.971 | Rp37.079.773 | Rp975.384.029 | 39,9% |
| 2 | 3,75% | Rp61.695.744 | Rp25.555.102 | Rp36.140.642 | Rp949.828.927 | 41,4% |
| 3 | 3,75% | Rp61.695.744 | Rp26.530.062 | Rp35.165.682 | Rp923.298.865 | 43% |
| 4 | 12% | Rp119.431.111 | Rp9.126.379 | Rp110.304.732 | Rp914.172.486 | 7,6% |
| 5 | 12% | Rp119.431.111 | Rp10.283.833 | Rp109.147.279 | Rp903.888.653 | 8,6% |
| 6 | 12% | Rp119.431.111 | Rp11.588.080 | Rp107.843.031 | Rp892.300.573 | 9,7% |
| Tahun ke-7 sampai 25: ada di laporan analisis lengkap | ||||||
| Total sampai lunas | Rp2.812.571.683 | Rp1.000.000.000 | Rp1.812.571.683 | Rp0 | ||
Estimasi total yang dikeluarkan Rp2.812.571.683. Untuk bayar bunga selama 25 tahun sebesar Rp1.812.571.683. Kenaikannya 181,26% dari jumlah pinjaman.
Simulasi tadi tanpa ada Pembayaran Ekstra sama sekali. Kalo mau lunas lebih cepat, hitungannya seperti apa?
Siapkan Rp10 juta per bulan, termasuk cicilan
Setiap bulan siapkan Rp10.000.000 untuk KPR. Sebagian untuk bayar cicilan, sisanya ditabung. Setahun sekali, tabungan itu dipakai untuk Pembayaran Ekstra, yang langsung mengurangi sisa Pinjaman Pokok.
Setelah Pembayaran Ekstra, pilih opsi kurangi cicilan (bukan kurangi tenor). Fokusnya di sisa pinjaman, bukan di sisa tenor. Ketika sisa Pinjaman Pokok sudah Rp0, KPR-nya lunas, walaupun tenornya masih panjang.
Contohnya Pembayaran Ekstra pertama di Mei 2027: bayar ekstra Rp56.600.000, kena penalti Rp1.698.000. Sisa Pinjaman Pokok turun dari Rp975.384.029 jadi Rp918.784.029, dan cicilan berikutnya turun jadi Rp4.842.970.
Paling berat justru di 3 tahun pertama setelah bunga naik. Karena cicilannya sudah hampir Rp10 juta, tabungan untuk Pembayaran Ekstra jadi kecil, jadi di beberapa tahun dananya dikumpulkan dulu sampai cukup untuk minimal Pembayaran Ekstra.
| Waktu | Pembayaran Ekstra | Penalti | Sisa sebelum | Sisa sesudah | Cicilan berikutnya |
|---|---|---|---|---|---|
| Mei 2027 | Rp56.600.000 | Rp1.698.000 | Rp975.384.029 | Rp918.784.029 | Rp4.842.970 |
| Mei 2028 | Rp60.000.000 | Rp1.800.000 | Rp894.711.850 | Rp834.711.850 | Rp4.518.197 |
| 12 Pembayaran Ekstra berikutnya sampai lunas September 2041: ada di laporan analisis lengkap | |||||
Mau lihat seberapa jauh bedanya?
| Sesuai tenor | Dengan Pembayaran Ekstra | |
|---|---|---|
| Lunas | Mei 2051 | September 2041 |
| Lama | 25 tahun | 15 tahun 4 bulan |
| Total bunga | Rp1.812.571.683 | Rp823.740.840 |
| Total penalti | Rp0 | Rp12.628.486 |
| Total dibayar | Rp2.812.571.683 | Rp1.836.369.326 |
| Kenaikan dari pinjaman | 181,26% | 83,64% |
| Bisa menghemat -+ | Rp976.202.357 |
Dengan Pembayaran Ekstra rutin, KPR 25 tahun lunas di September 2041, dari jadwal awal Mei 2051. Total yang dikeluarkan Rp1.836.369.326, sudah termasuk penalti. Bahkan bisa menghemat -+ Rp976.202.357. Kenaikannya hanya 83,64% dari jumlah pinjaman.
Ini simulasi. Angka pastinya tetap dihitung oleh bank.
Mau dihitungin juga KPR-mu? Hitungan PintarKPR tentu lebih lengkap dari ini: per bulan sampai lunas, beberapa target lunas, dan perbandingan kalau mau pindah bank. Cek biayanya di halaman Jasa analisis.
Mau dihitungin juga KPR-mu?
Per bulan sampai lunas, beberapa target lunas, dan perbandingan bank. Hasilnya PDF 30–80 halaman.
