Di postingan ini #PintarKPR akan mencoba membuat simulasi KPR di BCA. Ke depannya, juga akan membuat postingan dari berbagai bank yang memiliki produk KPR. Simulasi yang kami buat berdasarkan dari riset dan informasi yang didapat dari berbagai sumber. Apa aja yang saya bahas?

• Skema suku bunga
• Total pengeluaran selama KPR (sesuai tenor)
• Jika ingin dilunasi lebih cepat, gimana caranya
• Perbandingan lunas
• Saran dan rekomendasi

Studi Kasus KPR di BCA

Jihan ingin KPR di BCA dengan detail seperti di bawah ini:

• Plafond Rp500 juta
• Tenor 15 tahun
• Mulai KPR Juni 2024
• Alokasi budget KPR Rp6 juta setiap bulan

Gimana sih perhitungannya?
Berapa total yang dikeluarkan?
Apakah bisa dilunasi lebih cepat?

Mengenal Bunga Anuitas

Hampir semua KPR di bank konvensional menggunakan skema perhitungan anuitas. Artinya, setiap angsuran yang dibayarkan dibagi untuk 2 hal:

• Bayar Bunga
• Bayar Pokok

Jika di awal KPR, biasanya porsi untuk bayar bunga lebih besar dibanding untuk bayar pokok. Semakin besar suku bunganya, semakin besar untuk bayar bunga.

Suku Bunga

Di BCA dengan tenor 15 tahun, maka banyak pilihan skema suku bunga yang diberikan. Kami mencoba milih skema yang ini, Fixed Berjenjang:

• 1-12 bulan 3.95%
• 13-36 bulan 5.95%
• 37-72 bulan 8.25%
• 73-120 bulan 10.25%
• 121-180 bulan floating (est. 11%)

Udah mulai pusing? Sebentar dibaca sambil santai aja ya.. Sebenernya, dari skema suku bunga di atas, kamu udah bisa tau lho total pengeluaran selama 15 tahun. Yuk, kita hitung!

Total Pengeluaran 15 Tahun

Karena udah diketahui skema suku bunganya dari awal sampai akhir KPR, maka nilai cicilannya bisa dilihat, gak perlu tanya ke bank

Ternyata, selama 15 tahun total yang dikeluarkan sebanyak Rp867,823,452.

Tapi, detailnya seperti apa sih?

Total Pengeluaran 15 Tahun

Simulasi tenor 15 tahun dari bank. Hasilnya, jika bayar terus sampai lunas sesuai dengan tenor, estimasi total yang dikeluarkan sebanyak Rp867.823.459. Kenaikannya 74%.

Untuk bayar bunga selama 15 tahun sebesar Rp367.823.459. Jika dibuat rata-rata dalam setahun Rp24.521.564 atau sekitar Rp2.043.464 per bulan.

Jika Ingin Lunas Lebih Cepat, Gimana?

Kalau kamu mau lunas lebih cepat, hal yang bisa kamu lakukan adalah dengan Pelunasan Sebagian atau Pembayaran Ekstra.

Sekilas Pembayaran Ekstra:

• Minimal 3-5X dari angsuran
• Penalti 2.5%
• Mengurangi utang pokok
• Di BCA bisa dilakukan 1 tahun 3x

Dengan cara ini, KPR-mu bisa lunas lebih cepat. Sebaiknya kamu lakukan setiap tahun, ya. Masih ingat di awal tadi? Bahwa alokasi anggaran untuk KPR-nya adalah Rp6 juta setiap bulan. Yuk, kita hitung, kalo melakukan Pembayaran Ekstra dan bisa lunas kapan, ya?

Perhitungan Pembayaran Ekstra

Mei 2025 | Alokasi KPR Rp6 juta

Sedangkan cicilan bulanan di 1 tahun pertama adalah Rp3,685,924. Jadi, masih bisa nabung setiap bulan Rp2,314,076. Jika dikali 12 bulan maka sekitar Rp27,768,912.

Tabungan Rp27 juta tersebut akan digunakan untuk Pembayaran Ekstra pada Mei 2025 (bayar cicilan sudah 12 bulan)

Perhitungannya Pembayaran Ekstra seperti ini:

• Bayar Ekstra Rp27,000,000
• Penalti 2.5% (Rp690,000)

Jadi, total biaya yang dikeluarkan Rp27,690,000.

• Utang pokok setelah bayar angsuran 1 tahun Rp475,070,803
• Pembayaran Ekstra Rp27,000,000
• Sisa utang pokok setelah Pembayaran Ekstra: Rp475.070.803- Rp27,000,000 = Rp447,470,803
• Angsuran terbaru menjadi Rp3,931,365
• Suku bunga tetap seperti di awal, sesuai perjanjian kredit.

Simulasi Pembayaran Ekstra

Semoga terlihat yaa!

Dari alokasi Rp6 juta, maka KPR-nya akan lunas dalam waktu 9 tahun 5 bulan. Artinya, dari perjanjian awal

15 tahun menjadi 9.5 tahun. Berkurang 5 tahun lebih!

Keuntungan:

• Lunas lebih cepat
• Saving ratusan juta
• Gak mikirin KPR sampai 15 tahun.

Tapi harus bisa menyiapkan Rp6 juta.

• Bayar angsuran
• Pembayaran Ekstra (ditabung terlebih dahulu).

Simulasi Pembayaran Ekstra

Dari simulasi lunas dengan tenor 9 Tahun 5 Bulan, akan ada Pembayaran Ekstra sebanyak 9 kali dan 1 terakhir pelunasan (Okt 2033), total yang dikeluarkan sebesar Rp693.839.705.

Jika dibanding dengan tenor 15 tahun, tentu sangat menghemat dan jauh lebih kecil pengeluarannya. Bahkan bisa menghemat -+ Rp173.983.754. Jika dibuat persentase dari Plafond Rp500.000.000 kenaikannya hanya 39%.

Atau bisa dibilang, selama 9 Tahun 5 Bulan membayar bunga dan penalti sekitar Rp193.839.705. Jika dibuat rata-rata per tahun, menjadi Rp19.383.971. Per bulannya sekitar Rp1.715.396. Jauhhh lebih hemat dibanding dengan tenor 15 tahun.

Perbandingan

Bisa dilihat perbandingannya, kalo kamu melakukan Pembayaran Ekstra, selain hemat Rp173 juta, juga bisa lunas lebih cepat. Sekian untuk pembahasan mengenai simulasi KPR di BCA, next mau kupas bank yang mana, nih, #SobatPintar?